Wet-Peeters-Borsus: wat zegt ze precies en wie wordt geraakt?

ArtikelVerplichte verzekeringen

1. De juridische bron: artikel 1792 oud Burgerlijk Wetboek

De Wet-Peeters-Borsus is geen volledig nieuwe aansprakelijkheid, maar een verplichte verzekering voor een bestaande aansprakelijkheid. Die aansprakelijkheid komt uit twee oude artikels die nog steeds gelden.

Artikel 1792 oud BW: aannemers en architecten zijn gedurende tien jaar na de oplevering aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit of soliditeit van het gebouw aantasten, of voor zware verborgen gebreken die het gebouw ongeschikt maken voor zijn bestemming.

Artikel 2270 oud BW: bevestigt de tienjarige termijn en bepaalt dat de termijn loopt vanaf de voorlopige oplevering.

Tot 2018 was deze aansprakelijkheid niet verplicht verzekerd. Bouwondernemers konden dus tien jaar na een werf nog gedagvaard worden voor stabiliteitsschade, maar zonder verplichte verzekering bleven slachtoffers (de bouwheer, latere kopers) vaak met lege handen achter als de aannemer ondertussen failliet was. De Wet-Peeters-Borsus dicht dat gat door de verzekeringsplicht in te voeren.

Wetsartikel	Inhoud
Artikel 1792 oud BW	Tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteit en soliditeit
Artikel 2270 oud BW	Termijn loopt vanaf voorlopige oplevering
Wet 31 mei 2017	Verzekeringsplicht voor aannemers van gesloten ruwbouw
Wet 9 mei 2019	Uitbreiding plicht naar andere bouwactoren

2. De vier voorwaarden voor toepassing

De Wet-Peeters-Borsus geldt enkel als alle vier voorwaarden tegelijk vervuld zijn. Een diepere bespreking per voorwaarde vind je in het artikel over BA-10 verplicht aannemer. Hier de essentie.

Voorwaarde 1: het gaat om een woning

Onder woning vallen eengezinswoningen, appartementen en sociale huurwoningen. Industriële gebouwen, kantoren, commerciële ruimtes en landbouwgebouwen vallen erbuiten, ook al hebben ze een kleine woonfunctie als bijgebouw.

Voorwaarde 2: gesloten ruwbouw

De plicht raakt enkel werken aan elementen die de stabiliteit en de waterdichtheid van de woning bepalen. Dat zijn funderingen, dragende muren, vloerplaten, dakconstructie en buitengevels. Binnenafwerking, schilderwerk, sanitair en HVAC vallen erbuiten.

Voorwaarde 3: architectplicht

De wet koppelt de plicht aan werken waarvoor architecttussenkomst wettelijk verplicht is. Geen architect, geen BA-10-plicht. Dat sluit de meeste kleine renovaties zonder structurele wijziging uit.

Voorwaarde 4: vergunning na 1 juli 2018

De plicht geldt enkel voor werken waarvoor de stedenbouwkundige vergunning na 1 juli 2018 is afgeleverd. Voor oudere vergunningen geldt nog de oude regeling (1792 oud BW), maar zonder verplichte verzekering.

“Datum van vergunning, niet van werfstart. Wat telt is de datum waarop de stedenbouwkundige vergunning is afgeleverd, niet de werkelijke start van de werken. Een vergunning van juni 2018 die pas in 2024 wordt uitgevoerd, valt nog onder de oude regeling. Een vergunning van juli 2018 valt onder Peeters-Borsus.”

3. De uitbreiding van 9 mei 2019

De oorspronkelijke wet van 31 mei 2017 mikte vooral op aannemers van gesloten ruwbouw. Op 9 mei 2019 breidde de wetgever de plicht uit naar andere bouwactoren wier prestaties impact kunnen hebben op stabiliteit en waterdichtheid.

Onder de uitbreiding vallen onder andere:

• Studiebureaus voor stabiliteit en speciale technieken
• Veiligheidscoördinatoren voor zover hun rol stabiliteit raakt
• Onderaannemers die rechtstreeks aan gesloten ruwbouw werken

In de praktijk werken de meeste verzekeraars met polissen die deze uitbreiding meedekken zonder afzonderlijke aanvraag. Wie als studiebureau of stabiliteitsingenieur werkt aan vergunningsplichtige woningwerf valt sinds mei 2019 onder dezelfde verzekeringsplicht als de aannemer zelf.

4. Het wettelijk minimumkapitaal en de ABEX-koppeling

De wet legt een minimum van €500.000 per schadegeval op (artikel 8 Wet-Peeters-Borsus). Dat bedrag is gekoppeld aan de ABEX-index, de officiële constructie-index van ABEX vzw, die halfjaarlijks gepubliceerd wordt.

De ABEX-koppeling betekent dat het minimum jaarlijks meegroeit met de bouwkostenstijging. Een polis die op startdatum €500.000 dekt, zal na enkele jaren automatisch hoger liggen wanneer de ABEX is geïndexeerd. In de polisvoorwaarden zie je dit terug als “kapitaal geïndexeerd volgens ABEX-index van het schadejaar”.

Element	Wettelijk vastgelegd
Minimumkapitaal start	€500.000 per schadegeval
Indexatie	ABEX-index, halfjaarlijks
Looptijd dekking	10 jaar vanaf voorlopige oplevering
Indexatiepunt schade	ABEX-stand op datum schadeaangifte

Belangrijk: het minimum is een vloer, geen plafond. Voor grotere werven (appartementen, complexe stadsverbouwingen) wordt vaak een hoger kapitaal van €1.000.000 of €2.000.000 afgesloten. De premie loopt niet lineair met het kapitaal, dus opwaarderen kost minder dan je zou denken.

5. De controleplicht van de architect

Een onderbelicht maar cruciaal element van de Wet-Peeters-Borsus is de controleplicht van de architect. Die is geen formaliteit, maar een actieve verplichting met juridische gevolgen bij niet-naleving.

Wat moet de architect concreet doen?

Vóór de start van de werken moet de architect bij elke aannemer die werkt aan de gesloten ruwbouw een geldig BA-10-attest opvragen en archiveren. Dat attest moet aantonen dat de aannemer over de wettelijk vereiste polis beschikt voor de specifieke werf.

Concreet betekent dat:

• Het attest moet de werf benoemen (adres of vergunningsnummer)
• Het attest moet de polisperiode dekken
• Het kapitaal moet minstens €500.000 bedragen, geïndexeerd via ABEX
• De aannemer moet als verzekerde op de polis staan

Wat als de architect zijn controleplicht niet uitoefent?

De architect kan persoonlijk aansprakelijk worden gesteld voor schade die had voorkomen kunnen worden door correcte controle. In de praktijk wordt de architect mee gedagvaard naast de aannemer wanneer er stabiliteitsschade ontstaat en de aannemer geen BA-10 had.

“De architect kan zich niet verschuilen achter de aannemer. De controleplicht is in zijn dossier geschreven en blijft een persoonlijke verantwoordelijkheid die niet contractueel kan worden uitbesteed.”

Benoit Keerman, Verzekeringsspecialist Assurman

Voor aannemers heeft dit een keerzijde: architecten weigeren steeds vaker werfstart zolang het BA-10-attest niet binnen is. Dat is geen pestgedrag, maar zelfbescherming van de architect tegen zijn eigen aansprakelijkheid.

6. Wat valt buiten de Wet-Peeters-Borsus?

Naast de vier voorwaarden zijn er enkele expliciete uitsluitingen die in de praktijk niet altijd gekend zijn.

Bouwheer-zelfbouwer: een particulier die zelf bouwt voor eigen gebruik valt niet onder de plicht voor zijn eigen werk. De plicht raakt alleen professionele bouwactoren.

Werken in onderaanneming aan industriële projecten: een aannemer die enkel werkt aan kantoren, loodsen of fabrieken valt nooit onder Peeters-Borsus, ook niet als sub-onderaannemer.

Aannemer die enkel afwerking doet: schilders, plafonneurs, vloerleggers, behangers. Hun werk raakt niet aan de gesloten ruwbouw, dus geen BA-10-plicht. BA Onderneming blijft wel relevant voor schade tijdens uitvoering.

Werken zonder vergunningsplicht: kleine renovaties zonder stedenbouwkundige vergunning vallen automatisch buiten de wet.

Wel onder Peeters-Borsus	Niet onder Peeters-Borsus
Nieuwbouw eengezinswoning, vergunning na 1/7/2018	Industriële, kantoor- of commerciële gebouwen
Aanbouw aan woning met architect en vergunning	Werken zonder vergunningsplicht
Sociale woningbouw	Vergunning vóór 1/7/2018
Renovatie met dragende muur weg of bij	Binnenafwerking (schilder, vloerlegger, behanger)
Studiebureau stabiliteit op woningwerf (sinds 2019)	Bouwheer die voor eigen gebruik zelfbouwt

7. Sancties en gevolgen bij niet-naleving

Wie als aannemer geen BA-10 heeft terwijl die wettelijk vereist is, ondergaat in de praktijk drie soorten gevolgen.

Werfstart geblokkeerd: de architect kan en zal werfstart weigeren zonder BA-10-attest. Dat is geen contractuele eis, maar een wettelijke controleplicht. Zonder attest geen werf.

Notariële weigering bij verkoop: bij latere verkoop van het pand kan de notaris de eigenaar wijzen op het ontbreken van de tienjarige garantie, wat het pand minder verkoopbaar maakt of de prijs drukt.

Persoonlijke aansprakelijkheid: bij een stabiliteitsschade in de tien jaar na oplevering wordt de aannemer persoonlijk gedagvaard voor het volledige schadebedrag. Zonder polis betekent dat persoonlijk vermogen aangesproken: woning, spaargeld, voertuigen. Bij faillissement van de vennootschap volgt de schadeclaim de zaakvoerder als hij persoonlijk werd gedagvaard.

In onze praktijk zien we dat aannemers soms denken dat een eenmalig attest de hele werfduur dekt. Dat klopt voor de tienjarige dekking, maar de polis moet ook actief blijven gedurende de werf zelf. Een polis die opzegt halverwege de werf creëert een gat dat moeilijk te repareren is.