BA-10 voor aannemers: wanneer wel, wanneer niet verplicht?

ArtikelVerplichte verzekeringen

1. De vier voorwaarden voor BA-10-plicht

BA-10 is alleen verplicht als alle vier voorwaarden tegelijk vervuld zijn. Mist er één, dan ben je niet verplicht. Dat klinkt simpel, maar in de praktijk zit de duivel in de afbakening van elk criterium.

Voorwaarde 1: het gaat om een woning

De plicht geldt voor eengezinswoningen, appartementen en sociale woningen. Concreet:

• Vrijstaande, half-open en gesloten woningen
• Appartementen, ook bij verbouwing van bestaand vastgoed
• Sociale huurwoningen via een sociale huisvestingsmaatschappij

Niet onder de plicht vallen:

• Industriële gebouwen (loodsen, fabrieken)
• Kantoorgebouwen (zelfs met kleine woonfunctie als bijgebouw)
• Commerciële ruimtes zoals winkels of horeca
• Landbouwgebouwen (stallen, opslag)

Bij gemengd gebruik (woning + handelszaak op gelijkvloers) geldt de plicht voor het woongedeelte. De architect moet dan splitsen in zijn dossier.

Voorwaarde 2: gesloten ruwbouw

“Gesloten ruwbouw” omvat de elementen die de stabiliteit en de waterdichtheid van het gebouw bepalen:

• Funderingen (sokkels, palen, kelderwanden)
• Dragende muren en kolommen
• Vloerplaten en draagvloeren
• Dakconstructie (gebinte, dakvlak, isolatie)
• Dakbedekking en waterdichtheid (zinkwerk, dakdichting, regenwaterafvoer)
• Buitenmuren en buitengevels

Niet-gesloten ruwbouw, en dus niet onder de plicht:

• Binnenafwerking (gipsmuren, plafonds, vloerafwerking)
• Schilder- en behangwerk
• Sanitair en HVAC (tenzij ingebouwd in dragende muren)
• Elektriciteit (in principe; tenzij gekoppeld aan stabiliteit)
• Keukens, badkamers, inrichting

Voorwaarde 3: architectplicht

De plicht BA-10 is gekoppeld aan werken waarvoor architecttussenkomst wettelijk verplicht is. Dat zijn doorgaans nieuwbouw, structurele verbouwing en alles wat een stedenbouwkundige vergunning vereist met architectplicht.

Werken zonder architectplicht (binnenrenovatie zonder structurele wijziging, kleine uitbreidingen onder de oppervlaktedrempel) vallen erbuiten. Een keukenrenovatie of badkamervernieuwing zit dus niet onder BA-10, ook al gaat het om een woning.

Voorwaarde 4: vergunning na 1 juli 2018

De plicht geldt enkel voor werken waarvoor de stedenbouwkundige vergunning na 1 juli 2018 is afgeleverd. Voor vergunningen van vóór die datum geldt de oude regeling (artikels 1792 en 2270 oud BW), maar zonder verplichte verzekering.

Voor werken zonder vergunningsplicht (kleine renovaties) is BA-10 nooit verplicht onder de Wet-Peeters-Borsus.

2. Per stiel: wanneer val je onder de plicht?

De afbakening per beroep helpt om concreet te bepalen of jouw werven onder BA-10 vallen. Hieronder de meest voorkomende stielen, in volgorde van directe relevantie.

Algemeen aannemer en metser

Bijna altijd verplicht voor woningwerf met vergunning na 1/7/2018. De algemene aannemer voert immers de gesloten ruwbouw uit (fundering, muren, dakconstructie). Voor een nieuwbouw of structurele verbouwing van een woning is BA-10 dus niet optioneel.

Niet verplicht voor: kleine binnenverbouwingen zonder structurele impact, niet-vergunningsplichtige werken, of werken aan industrieel of commercieel vastgoed.

Dakwerker

Verplicht voor structurele dakwerken aan een woning met architect en vergunning na 1/7/2018. Dat omvat:

• Volledige dakvervanging met aanpassing van de dakconstructie
• Aanbouw van een dakkapel of zoldervergroting met vergunning
• Constructieve aanpassingen aan de gebintesconstructie

Niet verplicht voor onderhoudswerken zoals het vervangen van enkele pannen, herstellen van loodslabben, of het reinigen van dakgoten. Ook niet voor isolatiewerken die de bestaande dakconstructie behouden.

De grijze zone: een dakvernieuwing waarbij je het dakvlak en de isolatie vervangt maar de gebintesconstructie laat staan. Daar adviseren we in de praktijk preventief BA-10, omdat de waterdichtheid binnen de gesloten ruwbouw valt en discussies bij schade vaak in jouw nadeel uitpakken.

Schrijnwerker (ramen en buitendeuren)

Verplicht voor nieuwbouw als je de ramen plaatst die de gevelopeningen sluiten en de waterdichtheid bepalen. Voor renovatieprojecten zonder vergunning of zonder architectplicht meestal niet.

Een schrijnwerker die alleen binnendeuren of trappen plaatst, valt nooit onder BA-10. Buitenschrijnwerk dat de gesloten ruwbouw afdicht, valt er wel onder bij vergunningsplichtige nieuwbouw of structurele verbouwing.

Elektricien, loodgieter, HVAC

Meestal niet verplicht, omdat technische installaties niet tot de gesloten ruwbouw behoren. Uitzondering: als de installatie ingebouwd is in dragende elementen op een manier die de stabiliteit beïnvloedt (zeldzaam, maar mogelijk bij vloerverwarming in betonvloeren).

In de praktijk vragen sommige bouwheren wel een BA-10-attest van technici, ook al is het wettelijk niet verplicht. Dat is een contractuele eis, geen wettelijke. Je kan kiezen of je daarop ingaat (door een polis af te sluiten) of de eis bespreekt.

Schilder, plafonneur, vloerlegger, behanger

Nooit verplicht onder BA-10. Deze beroepen werken aan binnenafwerking, niet aan gesloten ruwbouw. De Wet-Peeters-Borsus is hier niet van toepassing.

Voor afwerkberoepen blijft BA Onderneming relevant voor schade aan derden tijdens uitvoering, maar dat is een andere polis.

3. Het wettelijk minimum: €500.000 per schadegeval

De polis moet minimaal €500.000 per schadegeval dekken (Wet-Peeters-Borsus art. 8). Dat bedrag is gekoppeld aan de ABEX-index (officiële constructie-index van ABEX vzw, halfjaarlijks gepubliceerd) en wordt geïndexeerd in lijn met de bouwkostenstijging.

Belangrijk: €500.000 is een vloer, geen plafond. In de praktijk werken veel verzekeraars met basispolissen op €1.000.000 of zelfs €2.000.000, omdat een serieus stabiliteitsprobleem in een nieuwbouwwoning vaak hoger oploopt. De wet legt een minimum op om bouwheren een basis te garanderen, maar onderverzekering tegen die vloer komt zelden voor.

Element	Wettelijk minimum
Kapitaal per schadegeval	€500.000
Indexatie	ABEX-index, halfjaarlijks
Looptijd dekking	10 jaar vanaf voorlopige oplevering
Schadetypes	Stabiliteit, soliditeit, waterdichtheid

4. Het BA-10-attest: vóór werfstart, niet erna

Het BA-10-attest is een document dat je verzekeraar uitreikt en dat vóór de start van de werken bij de notaris of de bouwheer moet liggen. Geen attest, geen werfstart. De architect heeft een actieve controleplicht en moet de start van de werken weigeren als het attest ontbreekt.

Volgens artikel 12 van de Wet-Peeters-Borsus moet het attest minstens vermelden:

• Identiteit van de aannemer en de bouwheer
• Adres van de werf
• Datum van de stedenbouwkundige vergunning
• Omvang van de dekking (bedrag, dekkingsperiode)
• Geldigheidsperiode van de polis

Een attest zonder een van die elementen is geen geldig attest. In onze praktijk zien we soms voorgedrukte sjablonen circuleren waarbij de werfgegevens ontbreken. Dat is wettelijk onvoldoende, ook al heeft de aannemer de polis correct afgesloten.

“Geen attest = geen werfstart = persoonlijke aansprakelijkheid. Een aannemer die zonder BA-10-attest start aan een vergunningsplichtige woningbouw, blijft 10 jaar persoonlijk aansprakelijk voor stabiliteits- en waterdichtheidsschade. Bij een ernstig probleem zes jaar later draait hij zelf op voor de herstellingskost.”

Voor de detailregels rond het attest zelf: zie Bouwheren en attesten: wat moeten ze van jou vragen?.

5. Premie en éénmalige betaling

BA-10 wordt afgesloten per werf als éénmalige premie, niet als jaarpolis. De premie wordt betaald bij de start van de werken en dekt de volledige tienjarige periode na voorlopige oplevering. Geen jaarlijkse vernieuwing, geen indexatie tijdens de looptijd.

De premie schommelt tussen 0,5% en 1,5% van de bouwwaarde, afhankelijk van:

• Het type werk (nieuwbouw vs verbouwing)
• De complexiteit (eenvoudige eengezinswoning vs appartementsgebouw met meerdere bouwlagen)
• Het schadeprofiel van de aannemer (bonus-malus over meerdere werven)
• Het verzekeraarsbeleid (variatie tussen maatschappijen)

Bovenop de nettopremie komt 9,25% premietaks. Voor een woning met bouwwaarde €300.000 betaal je dus tussen €1.500 en €4.500 nettopremie + €138 tot €416 taks. Voor een grote nieuwbouwwoning of een appartementsgebouw kan de premie oplopen tot vijfcijfers.

“BA-10 lijkt op het eerste zicht een vaste kost per werf, maar slim koppelen aan een raamcontract met je verzekeraar levert vaak 20% besparing op vergeleken met polis-per-polis. Vraag je makelaar naar deze optie als je meerdere werven per jaar doet.”

Benoit Keerman, Verzekeringsspecialist Assurman

6. Veelvoorkomende vergissingen in de praktijk

In onze polisreviews zien we drie gaten terugkomen die elk een schadeclaim kunnen kosten.

Vergissing 1: BA-10 verwarren met BA Onderneming

BA Onderneming dekt schade aan derden tijdens de uitvoering van de werken (bv. een collega aannemer wordt geraakt door een vallend voorwerp). BA-10 dekt schade aan het gebouw zelf na oplevering, gedurende 10 jaar. Twee verschillende polissen, twee verschillende risico’s, niet onderling vervangbaar.

Vergissing 2: BA-10 voor de hoofdaannemer regelt de onderaannemers

Fout. Elke aannemer die werkt aan de gesloten ruwbouw van een vergunningsplichtige woning is zelf verplicht een BA-10-polis te hebben. De polis van de hoofdaannemer dekt zijn eigen werken, niet die van zijn onderaannemers. De hoofdaannemer moet dus attesten opvragen van al zijn onderaannemers in de gesloten ruwbouw.

Vergissing 3: BA-10 is ook nodig voor renovatie zonder vergunning

Fout. Zonder vergunningsplicht en architectplicht geldt BA-10 niet als wettelijke verplichting. Veel renovatieaannemers betalen onnodig premies omdat ze de afbakening niet kennen. Belangrijke nuance: ze blijven wel onder de oude tienjarige aansprakelijkheid van artikels 1792 en 2270 oud BW, dus volledig zonder verzekering werken is ook niet ideaal.