Bouwheren en attesten: wat moeten ze van jou vragen?

ArtikelVerplichte verzekeringen

1. Wanneer is een attest verplicht?

De attestplicht volgt rechtstreeks uit de Wet-Peeters-Borsus van 31 mei 2017. Wanneer een werf onder die wet valt, moet er vóór de werfstart een attest aanwezig zijn voor elke aannemer die werkt aan de gesloten ruwbouw.

Concreet is een attest verplicht zodra alle vier voorwaarden vervuld zijn:

• Het gaat om een woning (eengezinswoning, appartement, sociale woning)
• De werken raken de gesloten ruwbouw (stabiliteit en waterdichtheid)
• Er is architectplicht voor de werken
• De stedenbouwkundige vergunning is afgeleverd na 1 juli 2018

Voor andere werven (industrieel, commercieel, kleine renovatie zonder vergunning) is BA-10 niet wettelijk verplicht en dus ook geen attest. Sommige bouwheren of architecten vragen er toch een als contractuele eis voor extra zekerheid. Dat is geen wettelijke verplichting, maar een afspraak die je in de offerte of het bestek terugvindt.

2. Wie vraagt het attest op?

Drie partijen kunnen of moeten het attest opvragen, elk om een andere reden.

De architect

De architect heeft een wettelijke controleplicht. Hij moet bij elke aannemer aan de gesloten ruwbouw een geldig attest verzamelen en archiveren in zijn werfdossier. Doet hij dat niet, dan kan hij persoonlijk aansprakelijk worden gesteld voor schade die had kunnen worden voorkomen.

In de praktijk vragen architecten het attest op vóór ze de werfstart bevestigen aan de bouwheer. Geen attest = geen werfstart. Sommige architecten weigeren zelfs hun eigen aansprakelijkheidsdekking te activeren zolang de aannemersattesten niet binnen zijn.

De bouwheer

De bouwheer heeft persoonlijk belang bij het attest, want het is zijn garantie voor 10 jaar na oplevering. Bij stabiliteitsschade in die periode kan hij de aannemer rechtstreeks aanspreken via de polis, ook als die ondertussen failliet of gestopt is.

Een bouwheer die zonder attest laat starten, draagt dat risico zelf. Bij een schadegeval drie jaar na oplevering staat hij voor de keuze: een failliete aannemer dagvaarden zonder verhaalsmogelijkheid, of zelf de schade dragen.

De notaris

Bij verkoop van het pand binnen de tienjarige periode vraagt de notaris het attest op om de garantie aan de koper te kunnen overdragen. Een woning zonder traceerbaar BA-10-attest is moeilijker verkoopbaar of leidt tot prijsdrukking, omdat de koper geen tienjarige zekerheid kan overnemen.

In nieuwbouwprojecten staan de attesten doorgaans in het post-interventiedossier (PID) dat samen met de eindafrekening wordt overhandigd. Bij latere verkoop volgt het PID het pand mee.

3. Wat moet er in een verzekeringsattest staan?

Een correct attest bevat vier kernelementen, plus enkele administratieve details. Onvolledige attesten worden in de praktijk geweigerd door zorgvuldige architecten of notarissen.

Element 1: identiteit van de aannemer

• Volledige naam van het bedrijf of zelfstandige
• Ondernemingsnummer (BTW-nummer)
• Maatschappelijke zetel

Een attest op naam van “BVBA Aannemer X” terwijl op de werf “BV Aannemer X” werkt, is technisch ongeldig. Bij naamswijzigingen of vennootschapsvormen-aanpassingen moet het attest mee aangepast worden.

Element 2: identificatie van de werf

• Adres van de werf of vergunningsnummer
• Soort werken (bv. nieuwbouw eengezinswoning, dakvervanging met architect)
• Eventueel een werfnummer of dossiernummer van de architect

Veel verzekeraars werken met abonnementspolissen die alle werken van de aannemer dekken zonder werfspecifieke attesten. In dat geval bevat het attest een algemene verklaring dat alle BA-10-plichtige werken automatisch onder de polis vallen, zonder werfspecifieke vermelding.

Element 3: polisperiode

• Begindatum van de polis
• Einddatum of verlengingsclausule
• Vermelding dat de polis geldig is op de datum van werfstart

Belangrijk: de polis moet actief blijven gedurende de werkuitvoering én tijdens de tienjarige periode na voorlopige oplevering. Een polis die opzegt halverwege de werf creëert een gat waarvoor de aannemer persoonlijk aansprakelijk wordt.

Element 4: kapitaal en ABEX-koppeling

• Wettelijk minimumkapitaal: €500.000 per schadegeval
• ABEX-koppeling voor jaarlijkse indexering
• Schadetypes gedekt: stabiliteit, soliditeit, waterdichtheid

Veel verzekeraars werken met hogere kapitalen (€1.000.000 of meer). Het attest moet het werkelijk verzekerde kapitaal vermelden, niet het wettelijk minimum als dat lager ligt.

Element	Verplicht in attest
Identiteit aannemer + BTW	Ja
Werfadres of vergunningsnummer	Ja, of abonnementsverklaring
Polisperiode (start + eind)	Ja
Kapitaal + ABEX-koppeling	Ja
Schadetypes (stabiliteit, waterdichtheid)	Ja
Verzekeringsmaatschappij + polisnummer	Ja
Datum afgifte attest	Ja

4. Hoe vraag je een attest aan bij je verzekeraar?

In de praktijk verloopt het aanvragen van een attest via je makelaar of rechtstreeks via het klantenportaal van de verzekeraar.

Stap 1. Verzamel de werfgegevens: adres, vergunningsnummer, type werken, geplande start- en einddatum.

Stap 2. Vraag bij je makelaar een werfspecifiek attest aan, of bevestig dat je polis een abonnementsformule is met automatische dekking voor alle BA-10-plichtige werken.

Stap 3. Lever het attest aan de architect vóór de werfstart. Bewaar zelf een kopie in je werfdossier voor later gebruik (bv. bij latere overdracht of een schadegeval).

Stap 4. Bewaar het attest gedurende minstens 10 jaar na de voorlopige oplevering. Bij een schadegeval in jaar 7 of 8 moet je nog steeds kunnen aantonen dat je gedekt was bij werfstart.

In onze praktijk leveren makelaars werfspecifieke attesten doorgaans binnen 24 tot 72 uur na aanvraag. Wie regelmatig werkt aan vergunningsplichtige woningwerf, kiest beter voor een abonnementspolis: dan hoef je niet voor elke werf opnieuw een attest aan te vragen.

“Attest in een tweetalig dossier: in Brussel of bij gemengd Nederlandstalige-Franstalige werven kan de architect of notaris een attest in beide talen vragen. Vraag tijdig of een meertalige versie nodig is, zodat je niet op de werfstartdatum nog een vertaling moet bestellen.”

5. Wat als je geen attest hebt of het te laat aanlevert?

Drie scenario’s komen voor wanneer er geen attest is op werfstartdatum.

Scenario A: werf wordt geblokkeerd

De architect weigert werfstart zolang het attest niet binnen is. De aannemer staat klaar met machines en personeel, maar mag niet beginnen. Elke dag uitstel kost loonkosten en planning.

In dit scenario is de oplossing snel: het attest wordt opgevraagd via de verzekeraar (vaak binnen 24 uur leverbaar), en de werf start enkele dagen later. De financiële schade blijft beperkt, op voorwaarde dat de polis effectief al loopt.

Scenario B: werf start zonder attest, schade ontstaat later

Dit is het zware scenario. De aannemer en architect maken samen de fout om zonder attest te starten. Er gebeurt niets tijdens de werf. Maar 4 jaar na oplevering ontstaat scheurvorming in een dragende muur.

De bouwheer dagvaardt de aannemer. Die kijkt in zijn polis en stelt vast dat de polis weliswaar liep, maar dat het ontbreken van het werfattest betekent dat de verzekeraar de werf niet als gedekt beschouwt. De claim wordt geweigerd, de aannemer staat persoonlijk aansprakelijk voor de volledige reparatie.

Tegelijk wordt de architect mee gedagvaard voor het niet uitoefenen van zijn controleplicht. Beide partijen verliezen.

Scenario C: bouwheer wil verkopen, attest niet vindbaar

Een nieuwbouwwoning wordt 6 jaar na oplevering verkocht. De notaris vraagt het BA-10-attest om de tienjarige garantie aan de koper over te dragen. Het attest is zoek of werd nooit afgeleverd door de aannemer.

De koper aarzelt, of vraagt een lagere prijs als compensatie voor het ontbreken van garantie. De verkoper kan terugkoppelen naar de oorspronkelijke aannemer, maar als die intussen gestopt of failliet is, wordt het ingewikkeld.

“Een attest is geen formaliteit, het is het sluitstuk van je wettelijke verzekeringsplicht. Geen attest = geen polis voor de bouwheer, ongeacht of jij elke maand premie betaalt.”

Benoit Keerman, Verzekeringsspecialist Assurman

6. Voorbeeldstructuur van een correct attest

Een attest is geen kunststuk: het is een gestructureerd document met de wettelijke kerngegevens. Hieronder de structuur die elke verzekeraar in een of andere vorm hanteert.

Bovenaan: titel “Verzekeringsattest BA-10 / Tienjarige aansprakelijkheid”, logo verzekeraar, datum afgifte.

Sectie 1: gegevens verzekerde

• Bedrijfsnaam, ondernemingsnummer, adres
• Verzekeringsmaatschappij + polisnummer
• Polisperiode (start + eind of “stilzwijgende verlenging”)

Sectie 2: werkomschrijving

• Werfadres of vergunningsnummer (of “abonnementsformule, alle BA-10-plichtige werken”)
• Soort werken (nieuwbouw, renovatie met vergunning, dakvervanging structureel)
• Geplande werfperiode

Sectie 3: dekking

• Kapitaal: €500.000 minimum, ABEX-geïndexeerd
• Schadetypes: stabiliteit, soliditeit, waterdichtheid
• Looptijd dekking: 10 jaar vanaf voorlopige oplevering

Sectie 4: handtekening + stempel

• Bevoegde vertegenwoordiger verzekeraar
• Datum + plaats afgifte

Bewaar elk attest digitaal én papieren in je werfdossier. In onze praktijk zien we regelmatig dat aannemers hun attesten 5 jaar later niet meer vinden, terwijl een schadegeval ondertussen is opgedoken. Dat dossier verdedigen wordt dan onnodig moeilijk.