Wat als een klant na 3 jaar een waterschade aan jou wijt?

ArtikelSchadegevallen

Een klant belt drie jaar na oplevering. Er is waterinsijpeling op zijn zolder, een vlek op zijn plafond, een meter water in zijn kelder na de eerste echte regenbui van de winter. En hij wijst naar jou: jullie hebben dat dak gelegd, jullie hebben die afdichting gedaan, jullie zijn aansprakelijk. Klopt dat? Welke polis dekt? En wat doe je in de eerste week na zo’n oproep?

1. De eerste week: zo zet je je dossier veilig

Een claim die drie jaar na oplevering binnenkomt, is technisch vaak moeilijk. Niemand heeft nog de werf-foto’s bij de hand, het werfdagboek ligt ergens. Toch is de eerste week beslissend.

Stap 1. Bedank de klant voor de melding en vraag concreet: waar zit de schade, wanneer voor het eerst opgemerkt, hoe lang lekt het, zijn er foto’s, wat zijn de weersomstandigheden geweest? Schrijf alles op.

Stap 2. Ga zelf langs binnen de week. Foto’s, video. Praat niet over schuld of herstel. Beperk je tot vaststellen wat er is.

Stap 3. Trek je werfdossier op: contract, lastenboek, plannen, oplevering-PV, eindafrekening, foto’s tijdens uitvoering. Als je een digitaal werfdagboek had, exporteer alles. Sla het op een centrale plek op.

Stap 4. Bel je makelaar. Geef hem de oplevering-datum, de aard van de werken en de aard van de claim. Je makelaar bepaalt welke polis (of welke polissen) er aangesproken worden: BA-10, BA Onderneming “na levering”, of beide.

Stap 5. Schrijf een neutrale ontvangstbevestiging aan de klant. “Beste [naam], ik heb je melding van [datum] genoteerd en mijn verzekeringsmakelaar geïnformeerd. Een expert zal contact opnemen om de schade vast te stellen. Ik vraag je in afwachting geen herstellingen uit te voeren door derden, om de bewijsvoering niet te beïnvloeden.” Punt.

2. Welk wettelijk regime is van toepassing?

Voor schade die opduikt na oplevering, kijk je naar drie regimes. Ze sluiten elkaar deels uit, deels aan.

2.1 Tienjarige aansprakelijkheid (artikels 1792 en 2270 oud BW)

Dit is het hoofdregime voor ernstige gebreken die de stabiliteit of de waterdichtheid van het bouwwerk in gevaar brengen. Het geldt voor aannemers en architecten, en loopt 10 jaar vanaf de aanvaarding van het werk (oplevering).

Belangrijk: niet elke waterinsijpeling valt onder dat zware regime. Het moet gaan om een ernstig gebrek dat de waterdichtheid van het bouwwerk als geheel raakt. Een afgesleten dakgoot, een verstopt regenwaterafvoer of een stuk loszittende tegel valt daar niet noodzakelijk onder.

2.2 BA-10 (verplichte verzekering tienjarige aansprakelijkheid)

Sinds de Wet-Peeters-Borsus van 31 mei 2017, voor werken aan woningen met architect en stedenbouwkundige vergunning afgeleverd vanaf 1 juli 2018, is de tienjarige aansprakelijkheid verplicht verzekerd. Minimumkapitaal: €500.000 per schadegeval.

De BA-10 is dus de verzekering die het wettelijk regime van 2.1 dekt, voor één specifiek type werken (woningbouw met architect en vergunning vanaf 1 juli 2018). Voor andere werken bestaat geen verzekeringsplicht, maar blijft de tienjarige aansprakelijkheid wel volledig van toepassing.

2.3 Lichte verborgen gebreken

Naast het tienjarige regime bestaat er een aparte aansprakelijkheid voor “lichte verborgen gebreken”: gebreken die niet de stabiliteit of de waterdichtheid raken, maar wel verborgen waren bij de oplevering en pas later opduiken. De termijn is doorgaans één jaar (soms langer als contractueel anders bepaald), te rekenen vanaf de ontdekking.

Veel waterinsijpelingen die niet de algemene waterdichtheid raken (bv. een lek aan één raam, een fout afgewerkt detail) vallen onder dit regime, niet onder het tienjarige regime.

3. Welke polis komt tussen?

Drie scenario’s, met telkens een andere antwoord.

3.1 Scenario A: ernstige waterdichtheidsschade aan een woning, vergunning vanaf 1 juli 2018

→ BA-10 komt tussen, indien correct afgesloten en geattesteerd. Minimumkapitaal €500.000. Indien je geen BA-10 had, terwijl ze verplicht was: dat is een wettelijke inbreuk en je staat persoonlijk in voor de schade.

3.2 Scenario B: ernstige waterdichtheidsschade aan ander bouwwerk (kantoor, KMO-gebouw, woning vóór 1 juli 2018)

→ Geen BA-10-verplichting, dus we kijken naar je BA Onderneming met “na levering”-luik. Belangrijk: niet elke BA Onderneming dekt automatisch schade na oplevering. Sommige polissen sluiten “na levering” uit of beperken de dekking tot bv. 24 maanden. Lees je polis en de “na levering”-clausule.

3.3 Scenario C: lichte waterinsijpeling, niet structureel

→ BA Onderneming “na levering” als ze die dekking heeft, of een afzonderlijke verborgen-gebreken-clausule. De termijn is meestal kort (1 à 2 jaar) en de schade is doorgaans beperkt.

4. Vier valkuilen die we vaak zien

Uit onze schadepraktijk: vier fouten die zaakvoerders maken na een laattijdige claim.

4.1 “Het is mijn werk, ik los het op”

Klantgericht denken is goed, maar het uitvoeren van een herstel zonder eerst je verzekeraar in te lichten kan geïnterpreteerd worden als erkenning van aansprakelijkheid. Dat kost je je dekking voor de échte rekening (gevolgschade, indirect verlies, juridische kosten).

4.2 “Ik heb geen BA-10, maar wel BA Onderneming, dat zal ook wel dekken”

Niet noodzakelijk. Voor werken die wettelijk onder BA-10 vallen en waarvoor je geen BA-10 had, gaat je BA Onderneming meestal nét niet tussenkomen op grond van de wettelijke uitsluiting (geen dekking voor schade waarvoor verplicht een aparte polis bestond). Je staat dan persoonlijk in voor het volledige schadebedrag.

4.3 De “na levering”-clausule is niet gelezen

In een BA Onderneming staat in de bijzondere voorwaarden hoe lang de “na levering”-dekking loopt en welke uitsluitingen gelden. Bv. “uitsluiting voor schade door gebrek aan onderhoud na 12 maanden”. Dat soort clausule kan jouw dekking nul euro maken als de klant 36 maanden later belt.

4.4 Verjaring is niet uniform

De wettelijke termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid is 10 jaar, maar de verjaring voor je vordering tegen je eigen onderaannemer of leverancier kan korter zijn. Als de schade door een onderaannemer is veroorzaakt, en je wacht te lang om hem in vrijwaring te roepen, vis je achter het net. In de eerste maanden na de claim moet je dossier al “in vrijwaring” gezet zijn tegen alle betrokken partijen.

5. Hoe voorkom je problemen na oplevering?

Drie reflexen die hun rendement nooit verliezen.

5.1 Eindafrekening en oplevering-PV

Een opleveringsverslag waarin opmerkingen, voorbehouden en akkoord van de klant uitdrukkelijk staan. Met datum en handtekening. Dat is de start van de termijnen voor lichte gebreken.

5.2 Onderhoudsadvies meegeven

Een schriftelijk onderhoudsadvies bij oplevering: hoe vaak nakijken, wat zelf doen, wanneer specialist contacteren. Een klant die zijn dakgoot vier jaar niet heeft gereinigd, kan je later moeilijk verwijten dat er water bij hem binnen lekt.

5.3 Bewaar je werfdossier 10 jaar

Foto’s, plannen, materiaalbestelbons, leveranciersattesten, attest BA-10, oplevering-PV. Digitaal, op meerdere plekken. Een goed bewaard werfdossier wint meer dossiers dan een goede advocaat.